回迁房，这一在房地产市场中频繁出现的词汇，对于许多购房者来说，既熟悉又陌生。作为发展商在征收土地时，赔给回迁户的房子，回迁房在每一个楼盘中都占据着一定的比例。那么，回迁房究竟是什么？它有哪些特点？与城中村改造房又有何区别？购买回迁房又存在哪些风险呢？本文将为您一一解答。

回迁房，简而言之，是发展商在进行土地征收时，为了补偿被拆迁户而建设的房屋。这些房屋在售价上普遍低于商品房，成为了一些购房者眼中的“香饽饽”。然而，回迁房并非没有限制。与商品房一样，回迁房也拥有房产证，但并非所有的回迁房都可以自由上市交易。只有持有房产证的回迁房，才具备上市交易的资格。这一规定，确保了回迁房在市场上的流通性，同时也保护了购房者的合法权益。

在回迁房的补偿政策上，政府根据被拆迁户的原住房面积进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同，那么补偿价格将按照当年房改成本价，并扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素来计算。这一政策，旨在确保被拆迁户在拆迁后能够拥有与原住房面积相当的居住空间，同时减轻他们的经济负担。如果回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米，那么超出部分将按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。这一规定，既鼓励了被拆迁户选择更大的居住空间，又避免了因面积过大而增加的经济压力。

然而，当回迁房的建筑面积超出人均15平方米时，超出部分则需要按照当地经济适用住房的价格购买。这一规定，旨在防止被拆迁户因过度追求居住面积而增加经济负担，同时也确保了回迁房在市场上的价格合理性。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，政府则按照人均建筑面积5平方米的标准进行安置，以保障他们的基本居住需求。

与回迁房相比，城中村改造房在性质上存在一定的差异。城中村改造房主要用于安置动迁村民（居民），所用土地一般是通过划拨方式取得，这在一定程度上降低了楼盘开发成本，使得销售价格相对较低。然而，城中村改造房并不享受国家政策优惠，也不含土地转让金，因此其价格虽然低廉，但可能存在小产权之说，不享有其他房屋的权能。在补偿政策上，城中村改造房的价格由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定，并按照经济适用住房政策进行管理。

值得注意的是，当拆迁的是商品房时，回迁房自然应当是商品房；而当拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房时，回迁房的性质则可能不是商品房。城中村改造的房屋在交纳土地出让金并具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。然而，由于城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业，因此由村民个人或集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。

购买城中村改造回迁房时，购房者需要谨慎行事。由于这部分房屋的土地性质为国有土地，土地获取方式为划拨，使用权人为村委会或村委会成立的经济组织，因此原则上只允许村民或被拆迁人货币购买或实物补偿。部分村民将回迁房当成商品房对外销售，这对城镇户口居民来说存在极大风险。因为村民回迁房产权登记有明文规定：需要有城中村改造办公室认证的公函、辖区政府和当地派出所确认的回迁村民的名单、村民的拆迁安置补偿协议。购买未取得产权证书的回迁房可能面临极大的风险，因为回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。即便是购买取得产权证书的回迁房，也因其土地获取方式是划拨而不是出让，在二次上市交易办理过户时还应当补缴相应的土地出让金，因此也存在价格上不确定的风险。

LFA小编认为，回迁房作为房地产市场中的一种特殊存在，既具有商品房的某些属性，又存在其独特的限制和规定。购房者在购买回迁房时，应充分了解其政策规定和市场风险，以确保自己的合法权益不受损害。同时，政府也应加强对回迁房市场的监管和管理，确保其健康有序发展。