PART 1 案情简介
2015年8月3日，申请人与被申请人签订了《借款合同》，约定被申请人向申请人借款100万元，借款期限为2年（从2015年8月3日至2017年8月3日），同时约定，若一方违约，违约方应向守约方赔偿违约金5万元。合同签订后，申请人分4笔向被申请人转款52.325万元，通过现金方式向被申请人出借4万元，另代被申请人分5笔向案外人偿还债务40.65万元，合计969750元。
2015年8月3日，双方还签订了一份《抵押合同》，约定被申请人将其所有的位于某市某巷某号4套房屋抵押给申请人，被担保债权数额为100万元整。2017年2月13日，双方在某市国土资源局办理了不动产抵押登记。
借款到期后，被申请人未偿还借款，于2017年11月12日向申请人出具借条，载明借款本金100万元整，月息一分五，每月十号付息。2018年7月24日，申请人出具收条，收到被申请人偿还的利息40万元。2018年12月13日，被申请人在其2017年11月12日的借条上批注“此据利息截止2018年7月24日止”。
另查明，案涉房屋办理抵押登记之前，已被出售给案外人，但未办理房屋所有权转移登记。
申请人请求裁决：1.被申请人偿还申请人借款本金100万元，违约金5万元，利息12.1万元（100万×1.5%÷30×242天，利息从2018年7月24日至2019年3月23日，此后的利息按该标准计算至被申请人清偿本金、利息、违约金之日止）；2.申请人对被申请人抵押于申请人处的位于某市某巷某号4套房屋享有优先受偿权，以处置抵押房屋的价款优先偿还申请人第1项请求中的债权；3.本案仲裁费用由被申请人承担。
PART 2 争议焦点
1.关于借款合同的效力，借款本金的数额、还款金额及利息？
2.申请人主张的5万元违约金是否应当得到支持？
3.关于抵押合同是否有效，申请人对被申请人抵押的房屋拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权？
PART 3 裁决结果
（一）被申请人向申请人偿还借款本金969750元及2018年7月25日至2019年3月23日的利息117339.75元；并向申请人支付从2019年3月24日起至本金清偿之日止的利息（以本金969750元为基数，按月利率1.5%计算）；
（二）被申请人向申请人支付违约金5万元；
（三）申请人对被申请人所有的位于某市某巷某号4套房屋享有优先受偿权，有权以处置抵押房屋的价款在100万元限额内优先受偿本裁决书第一、二项裁决确定的债权；
（四）本案仲裁费由被申请人承担。
PART 4 相关法律法规解读《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
本案虽双方当事人均认可借款本金为100万元，且被申请人对本金数额的组成无异议，经审查，申请人实际通过转账、现金方式向被申请人出借的本金仅有969750元，双方均认可不足100万元的部分系利息。仲裁庭认定本案借款本金为969750元。截至本案开庭之日，被申请人没有向申请人偿付借款本金，故被申请人应向申请人偿还借款本金969750元。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用的，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
依据借款合同约定，一方当事人违约的，应当向守约方支付违约金5万元。本案中，被申请人应当于2017年8月3日偿还全部借款本金，但被申请人未能依约履行，其存在逾期还款的违约行为。申请人与被申请人既约定了逾期利率，又约定了违约金，申请人可以一并主张逾期利息、违约金，但总计不得超过年利率24%。结合本案，申请人主张的违约金和逾期利息之和未超过年利率24%的标准，仲裁庭予以支持，因此，被申请人应向申请人支付违约金5万元。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
案涉的四套房屋虽均于设立抵押前出售给了案外人，但却未办理所有权转移登记手续，依据物权法的规定，不动产买卖未经登记的，不产生物权变动的效力，故抵押房屋的所有权未发生变动，案外人未取得该抵押房屋的所有权。
抵押合同签订后，双方当事人对抵押房屋办理了抵押登记，抵押权自登记之日起设立，依据物权法和担保法的相关规定，抵押权人对抵押房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。结合本案，双方当事人在抵押合同中约定的被抵押担保债权数额为100万元，故申请人有权以处置抵押房屋的价款在100万元限额内优先受偿。
PART 5 结语和建议
本案中，双方虽签订了借款合同且均认可借款本金为100万元，但经审查，款项通过多次多种方式支付，实际出借款项为969750元。故在审理民间借贷案件时，应从借贷发生的原因、时间、地点，款项来源，交付方式，款项流向以及借贷双方的关系，经济状况等方面审查借贷的真实性以及实际借款金额。
案外人虽然实际购买了房屋，但未依法办理权属登记，所有权未发生变动。被申请人作为房屋所有权人将房屋抵押给债权人，并办理了抵押登记，抵押登记有效，抵押权自登记之日起设立。故，仲裁庭认定债权人对房屋享有抵押权。在实际生活中，房屋交易人应对物权登记引起重视，以免遭受财产损失。
转载自山西弘韬律师事务所 山西弘韬律师事务所