今年来多家房地产企业出售酒店，也包括酒店物业在出售后改造成其他资产业态进行交易。在酒店类项目的收购中有普通法律尽调项目的常规关注事项，如标的的基本情况、股东股权情况、公司治理、资产资质、财务事项、重大交易合同、知识产权、劳动人事等，也因其行业特殊性，有自身的特点。
酒店收购中，有资产收购、股权收购的不同交易形式，两种模式在收购时各有利弊。基于不同的项目情况，选择的交易模式亦不同。资产收购中，交易标的主要是酒店物业及酒店内的资产，同一般资产类收购项目无太多差异。这种收购方式较为简单，不会担心存在过多的隐形债务风险，但收购方需要考虑税务处理、酒店经营所需的资质办理或备案。股权收购，主要是通过收购酒店股东方的股权，酒店开办时通常会由房地产开发企业设立项目公司的形式，持有酒店资产。收购方通过获得全部或者控股股权，进而实际控制酒店经营管理。
本文以笔者参与的酒店收购项目中不同的实现方式，以及对交易中涉及的相关实务问题和需要关注的合规要点进行分析。
一、关注酒店相关资质文件的合法有效性  
酒店的经营中，涉及的业务事项较多，通常包括住宿、餐饮、游泳、健身、烟草销售等。在这些业务的开展过程中，需要提前取得相关证照、符合经营许可类的审批条件。
常见的资质文件包括，《营业执照》列明具体的经营范围；开展餐饮业务的需要具备《食品经营许可》《卫生许可证》；开展住宿、洗浴的需要具备《特种行业许可证》；有经营烟酒类业务的需要具备《进口酒类销售许可证》《烟草专卖零售许可证》；开展游泳活动的需要具备《高危险性体育项目经营许可证》；有广播电视视频播放业务的需要具备《娱乐经营许可证》《音乐作品使用许可证》《接收卫星传送的境外电视节目许可证》等；有停车场经营业务的需要具备《经营性停车场许可证》；其他资质还包括《污水排入排水管网许可证》《二次供水卫生许可证》等。酒店同时从事或提供其他特殊类业务的，也需关注相关行业资质，如提供外币兑换服务的资质文件。
二、资产收购方式的合规关注点（一）资产抵押问题
资产抵押的，在资产转让方转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人。很多酒店资产会设定抵押，作为融资担保的方式。涉及偿还外部债权人的，如金融机构债权，可以由转让方一次性提前归还欠付的借款，受让方也可以选择受让抵押资产，但是交易价值需要重新评估。
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四百零七条：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（二）酒店建设类的审批文件
酒店在建设的前中后不同阶段，涉及的审批也不同。需要关注文件批复的合规性，如《用地审批》《工程规划许可证》《施工许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》《不动产权登记证》等。
（三）违法建筑的风险
现实中部分酒店为提升品质或者改造部分设计，承建、装饰装修存在违建、扩建的情况。没有取得合法建设手续进行建设的情况，在未依法办理建设手续的情况下私建或加盖，将面临罚款、限期改正或限期拆除的风险。要求拆除这类违法建筑时，可能会影响酒店的运营，增加支出成本。
《建筑法》第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
《城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
（四）税务处理
资产收购的纳税人是资产转让方和资产受让方。资产转让方须缴纳，所得税、营业税、土地增值税、印花税、增值税；资产受让方须缴纳，契税、印花税。对于资产转让方而言，按照所得税、增值税，税负成本重，资产价值较高则计税基础高。受让方可以将受让的资产按实际支出的成本据实入账，在后续经营中逐步摊销计入经营成本，以降低当期应缴税款。
（五）涉及国资收购中的交易程序
笔者参与的项目中涉及国企交易的程序处理，通常在国企的收购中需要履行的程序，通过公开挂牌交易。在符合一定条件下，也可以采取非公开协议转让方式进行。
《企业国有资产交易监督管理办法》第四十八条：企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。
第四十九条：国家出资企业负责制定本企业不同类型资产转让行为的内部管理制度，明确责任部门、管理权限、决策程序、工作流程，对其中应当在产权交易机构公开转让的资产种类、金额标准等作出具体规定，并报同级国资监管机构备案。
三、股权收购方式的合规关注点（一）股权权属
在股权收购项目中，股权代持的现象经常发生。对这种代持股权的核查，除转让方主动披露外，还可以通过与公司员工的谈话、查阅公司经营管理的决策文件、财务账务处理等综合判断是否存在股权代持。通过法律尽职调查不能获得股权代持信息的，可在股权转让协议的条款中进行约定，要求股权转让方、标的公司对于代持情况进行承诺。如果涉及股权代持的，可以要求名义股东解除代持，或者要求名义股东和实际股东对于股权交易进行确认无异议。
（二）股权质押问题
在股权收购方式中，对于股东将持有的酒店所属项目公司股权设定质押担保，进行对外融资。股权质押的需要办理质押登记，通过查询工商档案的登记信息，可以了解股权是否设置质押、质押的具体情况。存在质押的，可要求转让方取得担保权人同意解除质押。
（三）税务问题
股权收购的纳锐人是股权转让方和股权受让方。股权转让方须缴纳，所得税、印花税；股权受让方须缴纳，印花税（非上市公司股权出让）。在股权转让的收购项目中，需要关注酒店开发时取得的成本、前期开发产生的费用，如果因为取得的成本较低，在转让时候会发生较大的税费，股权转让价款不能冲抵成本。
通过咨询当地税务机关，在股权转让时需要提供交易各方的营业执照、公司章程、股权转让协议、股东会决议等文件，办理纳税申报，由税务机关进行审核，确定缴纳的税款，因不同地区处理可能有差异需要结合当地情况处理。
（四）涉及国有股权交易程序《企业国有资产交易监督管理办法》第二条：企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定，有利于国有经济布局和结构调整优化，充分发挥市场配置资源作用，遵循等价有偿和公开公平公正的原则，在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。
第三十一条：以下情形的产权转让可以采取非公开协议转让方式：（一）涉及主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域企业的重组整合，对受让方有特殊要求，企业产权需要在国有及国有控股企业之间转让的，经国资监管机构批准，可以采取非公开协议转让方式；（二）同一国家出资企业及其各级控股企业或实际控制企业之间因实施内部重组整合进行产权转让的，经该国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议转让方式。
四、车位管理问题
大型酒店经营通常有自己管理的停车位，对于车位的管理有不同的方式，有的以酒店自己经营为主，有的单独委托第三方物业进行管理。
酒店自己经营的停车位，需要关注停车位的经营备案。为社会公众提供机动车停放服务、收取停车费用且以营利为目的的经营性停车场，应向停车场所在地的区交通行政主管部门，办理经营性停车场备案。停车场经营者持有营业执照，经营范围需要有“停车场经营”项目。经营性停车场备案有效期一般为1年，但不同地方有不同的时间期限要求，需要在有效期届满前及时办理续期。
五、酒店品牌使用和管理问题（一）品牌使用问题
酒店的品牌使用问题，会影响酒店的收购价值，尤其是高端的星级酒店。笔者参与的项目中，酒店采取委托管理的运营模式。对于收购方来说，通常要求保留继续使用相关品牌权利。在收购过程中要关注酒店的商标、商号、外观设计等无形资产的权属。
《商标法》第四十三条：商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的商品质量。被许可人应当保证使用该注册商标的商品质量。经许可使用他人注册商标的，必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。许可他人使用其注册商标的，许可人应当将其商标使用许可报商标局备案，由商标局公告。商标使用许可未经备案不得对抗善意第三人。
第五十七条：有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：（一）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的；（二）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标，或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标，容易导致混淆的；（三）销售侵犯注册商标专用权的商品的；（四）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；（五）未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的；（六）故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮助他人实施侵犯商标专用权行为的；（七）给他人的注册商标专用权造成其他损害的。
第五十八条：将他人注册商标、未注册的驰名商标作为企业名称中的字号使用，误导公众，构成不正当竞争行为的，依照《中华人民共和国反不正当竞争法》处理。
《反不正当竞争法》第十八条：经营者违反本法第六条规定实施混淆行为的，由监督检查部门责令停止违法行为，没收违法商品。违法经营额五万元以上的，可以并处违法经营额五倍以下的罚款；没有违法经营额或者违法经营额不足五万元的，可以并处二十五万元以下的罚款。情节严重的，吊销营业执照。
经营者登记的企业名称违反本法第六条规定的，应当及时办理名称变更登记；名称变更前，由原企业登记机关以统一社会信用代码代替其名称。
受让方决定继续使用原来的酒店品牌的，可分不同情况处理。股权收购的应关注委托管理合同或特许经营合同中关于品牌使用的约定；资产收购的，则收购方应及时与管理公司或特许方就品牌使用等事项进行协商，完成委托管理合同或特许经营合同的换签，以保留继续使用相关品牌的权利。
（二）星级维护管理
酒店品牌中的星级维护和管理。《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）第八条：凡在中华人民共和国境内正式营业一年以上的旅游饭店，均可申请星级评定。经评定达到相应星级标准的饭店，由全国旅游饭店星级评定机构颁发相应的星级证书和标志牌。星级标志的有效期为三年。
第十二条：饭店星级评定依据《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）进行，具体要求如下：（一）《旅游饭店星级的划分及评定》附录A“必备项目检查表”。该表规定了各星级必须具备的硬件设施和服务项目。要求相应星级的每个项目都必须达标，缺一不可。（二）《旅游饭店星级的划分及评定》附录B“设施设备评分表” （硬件表，共600分）。该表主要是对饭店硬件设施的档次进行评价打分。三、四、五星级规定最低得分线：三星220分、四星320分、五星420分，一、二星级不作要求。（三）《旅游饭店星级的划分及评定》附录C“饭店运营质量评价表” （软件表，共600分）。该表主要是评价饭店的“软件”，包括对饭店各项服务的基本流程、设施维护保养和清洁卫生方面的评价。三、四、五星级规定最低得分率：三星70%、四星80%、五星85%，一、二星级不作要求。
第十五条;饭店取得星级后，因改造发生建筑规格、设施设备和服务项目的变化，关闭或取消原有设施设备、服务功能或项目，导致达不到原星级标准的，必须向相应级别星评委申报，接受复核或重新评定。否则，相应级别星评委应收回该饭店的星级证书和标志牌。
收购方在交易前要关注酒店的设备、建筑、装饰装修、运营等，以评估标的酒店能否保持相应的星级资质，以及星级管理要求。
（三）酒店涉及委托经营的问题
在笔者参与的酒店收购项目中，系委托管理模式。由酒店的业主方委托管理方进行管理。业主将酒店经营的主动权和决策权，委托管理方经营管理并支付经营费用，管理方派驻经营管理团队参与酒店管理。
收购方准备沿用委托管理的经营方式的，应关注委托管理合同的约定，包括管理费用的支付、管理方的管理权与责任是否对、管理方选派管理团队的人员实力、薪资水平等，以及酒店的业主方继续委派人员参与酒店管理进行监督，业主能否参与决策或监督大额资金支出等重大经营事项；向管理方支付基本管理费外的奖励管理费等费用的标准、计算依据、支付期限、支付方式，利润分配等。
六、劳动人事问题
酒店收购进行时，通常是仍处于正常经营状态下。因此原酒店的员工的是否留用、与之相关的劳动合同及所涉法律问题。在酒店项目的收购中，因涉及资产交易后的主体变动，应关注酒店职员的安置问题和收购后的劳动用工整合，可能发生劳动报酬、社会保险等风险，通常情形下，为保持标的酒店一贯的正常经营，宜保持酒店人员团队的稳定性和用工的延续性。
由于员工都是跟酒店直接签署的劳动合同，酒店被收购，这些员工可能需要安置，如果新的主体想继续用这些员工，需要与员工重新签订劳动合同在酒店项目的收购中，因涉及资产交易后的主体变动，应关注酒店职员的安置问题和收购后的劳动用工整合，可能发生劳动报酬、社会保险等风险，通常情形下，为保持标的酒店一贯的正常经营，宜保持酒店人员团队的稳定性和用工的延续性。
转载自北京德恒律师事务所 张璇