在房地产开发领域，开发商常将在建工程抵押给银行以获取融资。然而，当开发商无法按时偿还贷款时，尽管银行理论上享有对该工程折价或拍卖所得款项的优先受偿权，但其权益的实现却往往受到多重复杂因素的制约。
尤为关键的是，若房地产开发商作为发包人未能依约支付承包人的工程款，并在承包人合理催告后仍未履行，则承包人依法享有就该建设工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。这一情境下，银行抵押权与建设工程价款优先受偿权之间的冲突便凸显出来，引发了优先权顺位的法律争议。
面对这一双重优先权的交织，银行作为抵押权人应如何有效维护自身合法权益？本文旨在探讨在建工程抵押融资实践中，银行面临的法律挑战、双重优先权冲突的解决机制，以及银行应采取的权益保护策略，以确保其抵押权得以顺利实现。
一、权利冲突
在建工程款优先受偿权是指在建设工程中，承包人对于其完成的工作量有权优先从工程的折价或拍卖所得款项中获得报酬的权利。依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，如果发包方未按约定支付工程款项，承包方有权要求发包方在合理期限内支付。如果发包方逾期未支付，且工程性质允许，承包方可以与发包方协商折价处理工程，或请求法院依法拍卖该工程。在此情况下，工程款项将优先从折价或拍卖所得中得到偿还。同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确指出，承包方依据民法典第八百零七条享有的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
抵押权是一种担保物权，它允许债权人（如银行）在债务人（如发包人）未能履行债务时，对抵押物（在这种情况下是未完成的建设工程）拥有优先受偿的权利。抵押权的客体是具体的在建工程，债权人可以通过对工程的控制来确保其债权得到满足。
在建工程款优先受偿权的权利客体是建设工程折价或拍卖所得款项，而在建工程抵押权的权利客体也是在建工程，当承包人和债权人（如银行）同时主张他们的权利时，可能会出现权利冲突。承包人的优先受偿权是基于其对工程的劳动投入，而债权人的抵押权是基于债务人提供的担保。在法律上，承包人的优先受偿权通常具有较高的优先级，这意味着在工程款项的分配中，承包人的权益应当首先得到满足。
然而，这种优先级可能会导致债权人（如银行）的抵押权受到限制，如果出现拖欠工程款的情况，且承包方主张优先受偿权，其权利将优先于抵押权。尤其是在工程款项不足以同时满足承包人和债权人的权利时。这意味着，即便银行作为第一顺位的抵押权人，也可能因为承包方的优先权而无法得到全额偿还，这将增加银行的信贷风险。
但是，在主张建设工程价款优先受偿权时也要遵循既定规范。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条至第四十一条规定，建设工程价款优先受偿权的行使需要符合以下条件：
（1）建设工程质量合格
承包人请求行使承建工程价款优先受偿应以建设工程质量合格（包括经修复达到合格标准的）为前提，建设工程质量不合格的，承包人不应享有建设工程价款优先受偿权。
（2）建设工程价款优先受偿范围
承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属于优先受偿的范围。
（3）承包人违约或付款条件未成就
发包人因承包人违约或付款条件未成就而拒绝付款，承包人不能主张行使建设工程价款优先受偿权。
（4）有效时长
承包人自发包人应当给付建设工程价款之日起计算超过十八个月未行使建设工程价款优先受偿权的，承包人丧失建设工程价款优先受偿权。
二、应对措施
银行等金融机构在为客户办理在建工程等不动产抵押业务时，为了防范因承包人主张优先受偿权导致抵押权落空的情形发生，应注意以下问题：
1.审慎评估抵押价值：金融机构需核实在建工程的财务状况，包括土地出让金、税费缴纳情况，以及工程合同中的总价款和支付条款。在确定抵押价值时，应扣除所有未支付的工程款、税费和土地出让金。
2.详尽审查合同资料：金融机构应全面检查建设工程合同，收集工程款支付凭证、结算和竣工验收文件，并妥善管理这些信贷档案。这有助于判断承包人的优先受偿权是否合法，以及其主张权利是否在法定期限内。
3.确保贷款安全：在签订贷款合同时，银行可要求承包人或第三方为贷款提供额外担保。若承包人主张优先受偿权，银行可要求其或第三方承担不足清偿部分的担保责任，保障债权的实现。
4.动态监控与调整：银行应持续监控房地产项目进度，并及时更新抵押物登记。在建工程竣工后，应及时将抵押物从在建工程变更为房地产，并转换为房屋和土地不动产抵押权。若抵押物价值减少，银行应与抵押人协商，采取提前还款或提供新担保等措施，以保护债权并降低风险。
转载自山西华炬律师事务所 山西华炬律师事务所