房产税的计税依据是众多房产所有者、经营者及投资者普遍关心的问题。在处理房产税相关事务时，了解并掌握房产税的计税依据，对于合理规划税务、避免税务风险至关重要。本文将从多个角度深入探讨房产税的计税依据，包括经营自用房屋、出租房屋、投资联营及融资租赁房产、居民住宅区内业主共有的经营性房产等不同类型房产的计税方式，以及房产原值的确定和注意事项，以期为读者提供一个全面而详细的指导。

对于经营自用的房屋，房产税的计税依据主要是房产的计税余值。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。这里，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。此外，房产原值还应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，以及各种管线、电梯、升降机、过道、晒台等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。在计算计税余值时，具体减除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

对于出租的房屋，房产税的计税依据则是租金收入。房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门有权按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。这一规定旨在确保房产税征收的公平性和准确性。

在投资联营及融资租赁房产方面，房产税的计税依据也有所不同。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税。而对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。对于融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。

对于居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。出租的，则依照租金计征。这一规定旨在确保居民住宅区内经营性房产的房产税征收能够得到有效管理。

首先，房产原值的确定是关键。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。

其次，对于以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。这一规定旨在防止纳税人通过非货币形式报酬规避房产税缴纳义务。

最后，对于投资联营及融资租赁房产的计税依据处理，纳税人应明确区分不同情况，按照税法规定准确计算房产税。对于融资租赁房屋，由于其特殊性，纳税人应与税务机关充分沟通，确保房产税征收的准确性和合理性。

LFA小编认为，房产税的计税依据涉及多个方面，包括房产原值的确定、不同类型房产的计税方式以及注意事项等。纳税人在处理房产税相关事务时，应充分了解并掌握这些规定，以确保房产税缴纳的准确性和合规性。同时，税务机关也应加强宣传和指导，提高纳税人的税法遵从度，共同推动房产税征收工作的顺利开展。