引言
借名买房是当事人约定，一方（借名人）经他人（被借名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。借名人基于不同的目的发生借名买房的情况，比如为购买保障性住房（限价房、经适房）、规避房屋限购政策或者购买他人单位出售的福利房。当被借名人不配合办理房屋所有权转移登记或者存在被借名人出售房屋的风险之时，只能通过民事诉讼解决，在借名买房目的不同、案件背景不同的情况下，如何确定诉讼请求非常关键，本文旨在分析特殊借名买房的案例，讨论如何确定更为适合、准确的诉讼代理思路。
一、背景案例
蒋某系蒋A、蒋B、蒋C三兄弟的父亲。2008年蒋某考虑小儿子蒋C没有住房，就与蒋B、蒋C商定以蒋B的名义购买经济适用房，购房款均由蒋某全额支付，等到蒋B取得房产证且经适房能够上市交易后，无偿将该房屋过户到蒋C 名下。后蒋B及其配偶书面承诺今后会将该房屋无偿赠与给蒋C。2015年蒋B取得该房屋产权证。2021年蒋某死亡，蒋B并未按约将房屋过户给蒋C ，双方产生争议。
二、案件焦点问题
1、这个案件符合一般借名买房的情形吗？
2、涉及到购买经济适用房，是否会存在合同无效的情况？
3、如何确定本案的诉讼请求以最大程度维护蒋C的合法权益？
三、律师评析
1、关于第一个焦点问题
这个案件与我们平常接触到的借名买房不同。首先，本案的借名买房情况发生在父子、兄弟关系中，融入了家庭关系的色彩。尤其在蒋某死亡后，对于该房屋所有权的处理将会和法定继承、遗产分割情况相关联。其次，通常的借名买房发生在借名方和被借名方之间，本案中出现了三方：购房款实际支付人蒋某，被借名人、证载产权人蒋B，实际产权人蒋C。虽然蒋某全额支付购房款，但蒋某与被借名人蒋B约定蒋某支付房款是为给蒋C买房，并非为蒋某本人买房。这与通常的借名买房不同。被借名人蒋B未支出购房款，但房屋所有权登记在其名下，符合被借名人的一般情形。蒋C虽未支付购房款，但因其与蒋某、蒋B达成约定，实际有权取得该房屋所有权。这也是本案中区别于一般借名买房的关键所在。
2、关于第二个焦点问题
如前所述，经蒋某、蒋B、蒋C达成约定，蒋B与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，蒋B符合购买经适房的情形、资格；作为实际出资人的蒋某并没有实际取得房屋所有权的意思表示；各方均不存在虚假的意思表示。因此根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，蒋某、蒋B、蒋C三方的约定合法有效。本案中也不存在蒋C实际出资，借用蒋B名义购买经适房的情形，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发[2010]458号）第六条、第十六条之规定，本案三方约定在经适房能够上市交易之后由蒋B将该房屋所有权无偿转移给蒋C,并未侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益。本案中，2015年蒋B取得该房屋产权证之后，已依据《经济适用住房管理办法》第三十条第三款之规定，将该房屋取得完全产权，相应的土地收益金已由蒋C全额支付完毕。因此本案虽然借蒋B之名购买经济适用房，但不存在民事行为无效的情形。
3、关于第三个焦点问题
在借名买房的纠纷中，如相关权益人想要取得房屋所有权，有两个诉讼思路，一为确权之诉，二为要求被借名人协助办理房屋所有权转移登记。就本案而言，确权之诉对蒋C而言并不是最佳路径。理由如下：1.蒋B通过经济适用房资格审核，与房地产企业签订《商品房买卖合同》，最终取得该房屋所有权，这个过程完全符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第（一）项，第三十八条之规定，既并不存在登记错误也不存在因为经济适用住房买卖合同这一基础民事行为无效导致登记行为可撤销的情况。2.依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条之规定，自该房屋所有权登记至不动产登记簿之时即产生物权的公示公信效力。司法机关在认定房屋权属时大多倾向于保护证载产权人、保护物权登记的公示效力。在本案蒋C并未支付购房款的情况下，要求确认房屋所有权归其所有并没有充分的事实和法律依据。提起确权之诉败诉风险较大。
对于蒋C而言，其取得房屋所有权的基础来源于父子三人的约定，来源于蒋B无偿转移房屋所有权的承诺。同时列出蒋B书写的承诺、蒋C支付该房屋土地收益金的付款凭证、蒋C实际居住使用该房屋的情况，要求蒋B配合办理该房屋所有权转移登记，在诉讼过程中申请办理该房屋的财产保全，能够最大化保障蒋C的合法权益。在取得生效法律文书后，即使蒋B不配合办理，也能够通过申请强制执行取得房屋所有权。
四、针对借名买房的律师建议
1、务必要签订书面的借名买房协议，明确约定房屋所有权归属、双方权利义务及违约责任。
2、避免为购买保障性住房签订借名购房合同，以免合同被司法机关认定为无效。
3、强化证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件、银行贷款偿还凭证等相关材料。
4、为了防止被借名人擅自处分房屋，借名人可以要求被借名人配合办理房产抵押登记。
5、存在按揭贷款的借名购房行为，建议被借名人要求借名人向自己提供担保，以避免断贷产生风险。
附：法律依据（上下滑动查看）
1.《中华人民共和国民法典》效力层级：法律
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2. 《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十七条  因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
第三十八条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》效力层级：司法解释
第十六条合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：
(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；
(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；
(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；
(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；
(五)法律、司法解释规定的其他情形。
法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
4.《经济适用住房管理办法》效力层级：部门规范性文件
第二十九条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
5.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月22日 京高法发[2010]458号）
第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
6.江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答23——借名买房如何处理？
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办 理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
转载自陕西博硕律师事务所 袁有文