在探讨房地产市场时，公寓式住宅和住宅房作为两种常见的居住形式，经常被人们提及和比较。对于许多购房者或租房者来说，了解这两者之间的区别，有助于他们做出更加明智的选择。那么，公寓式住宅和住宅房到底有哪些本质区别呢？又该如何区分这两者呢？

公寓式住宅，作为一种特定的居住形式，最早起源于国外，并逐渐在国内大城市中流行开来。它通常指的是一种集合式住宅，每一层内有若干单户独用的套房，这些套房包括了卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等生活所需的基本设施。公寓式住宅因其经济实用、配套设施完善等特点，受到了许多人的青睐。

从产权年限上来看，公寓式住宅的产权年限并非一概而论。普通公寓，其用地性质一般为住宅，产权类型也为公寓，产权年限通常为70年。这类公寓在户型面积上相对较小，多在30~60平米之间，且多以精装修交房标准呈现，拎包即可入住。此外，普通公寓的配套设施完善，物业管理也提供高于普通住宅的额外优质服务，因此销售价格一般高于区域整体水平。

然而，除了普通公寓外，还有商务公寓和酒店式公寓等不同类型的公寓式住宅。商务公寓的用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权类型也为商务公寓，产权年限则根据用地性质而定，通常为50年或40年。这类公寓一般位于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公，具备写字楼功能，在部分城市还可注册公司。价格相对写字楼较低，但首付和按揭年限也相对较高。

酒店式公寓则更加注重居住的品质和舒适度。其用地性质一般为商业用地，产权类型可能为公寓或商务公寓，产权年限同样根据用地性质而定，通常为40年。酒店式公寓的面积较小，主力户型主要在90平米以下，但装修档次较高。它们大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。此外，酒店式公寓还按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性。因此，其物业管理费也相对较高。

相比之下，住宅房则是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓（此处指广义上的公寓概念，包括各种类型的公寓）、职工家属宿舍和集体宿舍等。住宅房的分类方式多种多样，按层数可分为单层住宅、多层住宅、高层住宅和超高层住宅；按产品性质可分为普通住宅、别墅、公寓（此处指狭义上的公寓概念，即居住型公寓）、花园洋房等；按缴税标准还可分为普通住宅和非普通住宅。

在区分公寓式住宅和住宅房时，我们可以从以下几个方面入手：

首先，从产权年限上来看，虽然普通公寓的产权年限与住宅房相同，但商务公寓和酒店式公寓的产权年限则相对较短。因此，购房者在选择时需要注意这一点。

其次，从使用功能上来看，住宅房必须具备住宅的所有功能，如卫生间、厨房、卧室、客厅等。而部分商务公寓则可能不具备这些功能，因为它们更多地被设计为商住两用或办公用途。

再者，从地理位置上来看，公寓式住宅尤其是商务公寓和酒店式公寓，一般位于城市核心地段或商务中心区，交通便利，周边设施齐全。而住宅房则可能分布在城市的各个区域，地理位置相对更加多样化。

此外，从居住体验上来看，酒店式公寓以其高品质的装修和服务赢得了许多人的喜爱。而普通公寓则以其经济实用、配套设施完善等特点吸引了大量购房者。住宅房则因其多样化的类型和地理位置而满足了不同人群的居住需求。

LFA小编认为，公寓式住宅和住宅房在产权年限、使用功能、地理位置以及居住体验等方面都存在明显的区别。购房者在选择时需要根据自己的实际需求和预算进行权衡和考虑。